作为购房者，在房地产开发企业还未取得商品房预售许可证的情况下，不要急于签订预售合同，否则会带来很大风险。笔者手中就有几宗案例，且教训深刻。如：王某看好了一套在建房屋，便急匆匆与开发企业签订了一份商品房预售合同，并按照合同约定支付了部分房款4万元。其后王某又看中了同一小区的另一套房屋，便提出换房，但这一要求被开发企业拒绝。王某认为：按照我国《城市房地产管理法》的规定，商品房预售，应当取得商品房预售许可证。但当初该商品房预售合同签订时，开发商并未取得商品房预售许可证，该商品房预售合同显然违背了法律规定，应当无效。在双方协商未果的情况下，王某遂向法院提起了民事诉讼，要求认定合同无效并退房。最终，法院裁决驳回了王某的请求。
众所周知，所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。为防止房产开发企业经营不善或恶意炒作损害买方利益，法律对商品房预售限定了严格的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条明确规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）待有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”由此可见，开发企业未取得预售许可证明而订立的商品房预售合同，应当被认定无效。但应考虑到，该商品房预售合同的订立是双方当事人的真实意思体现，因此在法律实务中允许对合同的效力进行补正。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。开发企业虽然在订立合同时未取得商品房预售许可证明，但在申请起诉前补办取得了预售许可证明，法院可以认定该预售合同有效。因此，王某的诉讼请求就得不到支持。 （许光胜 周桂升）
无预售许可证的商品房慎签预售合同